Home staging

Home Staging

Home staging to taki termin, który wyrobił sobie pewną popularność w Polsce, ale nie dorobił się żadnego sensownego tłumaczenia. W skrócie jest to zestaw praktyk, które mają na celu przygotowanie wnętrza do sfotografowania i sprzedania.  I tym mniej więcej zajmuje się na co dzień fotograf wnętrz.

W dużych miastach działają firmy zajmujące się tylko home stagingiem, ale jest ich jest bardzo mało, ze względu na specyfikę polskiego rynku. Najczęściej usługi z tego zakresu świadczą architekci wnętrz, pośrednicy oraz właśnie fotografowie. Stąd też fotografia wnętrz nie jest taka łatwa jak się pozornie wydaje. Wystarczy zabrać aparat, trójnóg, w miarę szeroki obiektyw i voilà. Tymczasem to ostatni etap pracy.

jak zacząć fotografować

Home Staging

Na rynku nieruchomości klientów, którzy tylko oglądają ale nigdy nic nie kupią jest poniżej 0,5%.
Zatem reguła jest prosta – więcej oglądających, szybsza sprzedaż

Nie ma jednej, powszechnej definicji home stagingu. W skrócie jest to zestaw praktyk, myjący na celu przyciągnięcie jak największej ilości oglądających – czyli potencjalnych kupujących. Nim przejdziemy dalej od razu powiem, że rynek nieruchomości jest zupełnie inny, np. odzieżowy. Każdy z nas wie, że osoby chodzące po sklepach to codzienność. Gros oglądających nie zamierza niczego kupować, tylko pooglądać dla zabicia czasu. Sporo osób lubi przymierzać celem dokonania zakupu w internecie, gdzie niejednokrotnie te same ciuchy są tańsze. Na rynku nieruchomości klientów, którzy tylko oglądają ale nigdy nic nie kupią jest poniżej 0,5%. Nikt nie “jeździ po domach” dla zabicia czasu, zatem każdy potencjalny oglądający to szansa na sprzedaż. Domy w Polsce sprzedają się najczęściej w przeciągu jednego roku. Jeśli zaś dom odwiedza dużo osób, ale żadna nie decyduje się na zakup, to najczęściej jest to związane z przeszacowaniem nieruchomości, czyli cena jest za wysoka w stosunku do konkurencyjnych ofert z danego segmentu i przedziału cenowego.

Home staging może przyspieszyć sprzedaż o kilka miesięcy, oraz pozwoli uzyskać nieco lepszą cenę. 

Połączenie dobrego home stagingu z dobrymi zdjęciami może przyciągnąć oglądających i wpłynąć na szybkość sprzedaży. Nie wskóra się tym jednak nic, gdy dom za 500 000 zł, wystawiony jest do sprzedaży za 800 000 albo i milion. Ceny i wyceny nie leżą już w kompetencjach fotografa. Uczulam Was jedynie na pewne zjawisko. Otóż klient może Wam zarzucić, że coś obiecaliście – szybszą sprzedaż. Tak. W stosunku do konkurencyjnych nieruchomości, z tego samego segmentu.

Ideą home stagingu, jest uzyskanie jak najlepszych efektów przy minimalnym nakładzie środków. Oczywiście czasem traficie na poradniki na YT, gdzie przemeblowano pokoje, ale sprzedaż willi pod Hollywood za 67 milionów dolarów rządzi się innymi prawami. Home staging składa się z dwóch etapów. Pierwszym jest przygotowanie nieruchomości do sfotografowania, drugim jest przygotowanie do prezentacji, ale nas, fotografów, interesuje ten pierwszy.

Przystępujemy do pracy

Powiem trochę brutalnie, jeśli nie lubisz zabawy w dekorowanie wnętrz, to nie wiem czy sprawdzisz się w tym zawodzie. Dla wielu fotografów, chcących pracować w wnętrzami układnie pluszowych misiów w pokoju dziecięcym jest czymś…abstrakcyjnym, jeśli nie niegodnym. Cała zabawa to tak naprawdę układnie planu zdjęciowego. Wszystko trzeba potraktować jak układanie scenografii na sesji. I tyle. Aż tyle. Trzeba sobie stworzyć jakiś obraz. Najprościej jest gdy klient ma fajne, plastyczne wnętrze w którym zgrasz tylko detalami. Inaczej jest gdy musisz dobrać kolor ścian – co także się zdarza. Modne są biele i szarości, które poprzedzały żywe kolory. Zatem by nadać jednemu wnętrzu świeżości uzgodniłem z właścicielem że je przemaluje. Tylko tyle. Dom poszedł dość szybko. Pewnie gdy będziecie to czytać za jakiś czas trendy będą już zupełnie inne, zatem zaglądanie na łamy portali wnętrzarskich jest jak najbardziej wskazane.

Chyba największa swoboda pojawia się gdy możesz popracować z architektem wnętrz, bo akurat szykuje się sesja dla dużego dewelopera i właśnie powstaje wnętrze pokazowe. Jest to jednak najrzadsza sytuacja. Najczęściej pracuje się z tym, co klienta ma w domu. Bardzo często wystarczy zagrać detalami, by nadać całości charakteru, który będzie widoczny na zdjęciach. W końcu jako fotografowie wiecie, że to co świetnie wygląda na żywo, nie zawsze dobrze wychodzi na zdjęciu. Bywa też tak, że do danej nieruchomości wraca się kilkakrotnie, tylko po to by odświeżyć zdjęcia albo klient postanowił przerobić to i owo. Warto też wydać kilka złotych na proste gadżety. Zajrzyjcie do marketów ogólnobudowlanych, gdzie znajdziecie fajne drobiazgi. Raz traficie do wnętrza, które nie zmieniło się od 40 lat. Innym razem do jeszcze pachnącego nowością, rodem z katalogu. Mimo to, warto mieć kilka drobiazgów: sznur światełek, książki w fajnej oprawie.

Złe zdjęcia

Od czasu jak zacząłem bardzo dużo się zmieniło. Wiele osób, które muszą fotografować wnętrza a fotografia nie jest nawet ich pasją, podchodzi do tematu znacznie lepiej niż kiedyś. Coraz mniej na zdjęciach bielizny w łazience, garnków w zlewie. Jest to jednak zasługa klientów, którzy bardzo często rozwijają się szybciej niż profesjonaliści i sami dbają o to, żeby ich nieruchomość była dobrze zaprezentowana. Czasem lepiej nie być fotografem. Niestety, w branży foto dobry aparat = dobre zdjęcia nadal pokutuje.

Poszukiwania klientów

Zdecydowanie łatwiej pracować dla klientów indywidualnych, albo osób zajmujących się wynajmem. Są oni gotowi zapłacić za nasze usługi, gdyż leży to w ich interesie. Przy czym w zależności od sytuacji na rynku. Gdy mamy nadpodaż mieszkań na wynajem, trzeba zawalczyć z konkurencją. Niedobór mieszkań przy dużym popycie, sprawia że nie mamy wiele do roboty.

Największy problem zawsze stanowiła dla fotografów wnętrz współpraca z agencjami albo pośrednictwami. Otóż, fotografowie nie mają pojęcia jak działa ta branża. Przyszła pora na historię kolegów w tym tego od przewijających się na blogu trzydziestu dwóch tysięcy złotych miesięcznie. Wyliczył on sobie, że za sprzedaż domu agent, zwany pośrednikiem dostaje…pół miliona. Tak, pół miliona złotych, bo on te domy sprzedaje. Po pierwsze, pośrednik jest pośrednikiem. Dom nie jest jego własnością, chyba że akurat sprzedaje swój. Biuro otrzymuje od klienta prowizję, ale tylko gdy nieruchomość się sprzeda. Zatem gdy jeden dom sprzedają trzy biura, to nikt nie chce ryzykować, bo wprawdzie ja zainwestuję w reklamę, ale szczęśliwym trafem sprzeda koleżanka z konkurencji.

Fotografowi trzeba też zapłacić od razu a nie za rok czy dwa lata. I to bez względu czy dom się sprzeda. Tymczasem mogą się wydarzyć różne rzeczy. Oferta może zostać wycofana z rynku albo klient sprzeda ją sam. Często w dyskusjach przychodzi moment powoływania się na rynek amerykański, że tam każdy pośrednik korzysta z usług fotografa. I jest to argument bardzo nietrafiony. Po pierwsze w wielu stanach USA, nie ma pośredników tylko agenci reprezentujący jedną stronę sprzedaży. Zatem agent reprezentujący stronę sprzedającą, nie może reprezentować strony kupującej. Muszą oni zatrudnić sobie, jeśli chcą, innego agenta by ich reprezentował w procesie zakupu. Częściej stosuje się też umowy tak zwane wyłączne, czyli dany klient sprzedający reprezentowany jest przez jednego agenta. W Polsce częstą zaś praktyką jest konkurencyjna sprzedaż jednej nieruchomości przez kilka biur.